Sven Runge (Oldenburg)


 
 
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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie (zur Vermietung)?

Oder: Ist eine Immobilie wirklich eine gute Kapital-Anlage?

Seit ich 2014 eine kleine Wohnung (zur Vermietung) gekauft habe, habe ich viel dazugelernt. Zum Beispiel, dass man sich die Rendite und die Werthaltigkeit einer Immobilie schön rechnen kann, und dass man mit einer Änderung von Parametern eben genau das Gegenteil erreicht.
Einige Nebenkosten werden möglicherweise vernachlässigt, andere unterschätzt oder ganz vergessen. Dass eine Immobilie auch mal ein Ende findet und abgerissen werden muss (weil die Unterhaltung immer teurer wird oder finanzkräftigen Mieter die Wohngegend meiden), wird ebenfalls gerne vergessen - dabei ist gerade das bei älteren und einfachen Immobilien ein Verlustrisiko.

Ich kalkuliere den Kauf einer infrage kommenden Immobilien (zur Vermietung) wie folgt:

(In die Eingabefelder können Sie Ihre Werte eintragen. Berechnung mit [Enter].
Mit einem Klick auf die Buttons werden vorgeschlagene Werte gesetzt.
Die Wohnungsgröße hat Einfluss auf die vorgeschlagenen Nebenkosten.)

Als Ergebnis erhält man am Schluss der Seite eine kurze Auswertung, was am Ende der Lebenszeit der Immobilie herauskommt, wenn man mit bestimmten Rahmenbedingungen loskalkuliert. Die Berechnung orientiert sich am Restwertverfahren.

1. Daten zur Immobilie und zum Kauf

    Kaufpreis in Euro 190.000,00 €
Nebenkosten (über Makler= ,ohne= ) +28.500,00 €
Gesamterwerbskosten 218.500,00 €
Instandsetzung/Modernisierung/Renovierung 0,00 €
Finanzieller Gesamtbedarf 218.500,00 €
Wohnungsgröße im qm (1.951 €/m²)
Kaltmiete (mon.) 950,00 €
     Kaltmiete - Preis/m² 8,48 €/m²

2. Daten zum zukünftigen Eigentümer

Persönlicher Steuersatz (%)  
Alternativer Anlagezins (Gesamtbedarf) 68,28 €

3. Daten zum Objekt und zu den laufenden Kosten bei Vermietung

Hausverwaltung (mon.) -66,00 €
Sanierungsrücklage (Gebäude) -84,00 €
Sanierungsrücklage (Wohnung) -84,00 €
Grundsteuer -0,00 €
Sonstige Gebühren (z. B. Entwässerungsverband) -0,00 €
Wertabschreibung (rechnerisch mon.) 242,78 €
EinkommensSteuer (rechn. mon.)     -123,04 €
Bereinigte(r) Rendite / Ertrag 3,26 % 592,96 €
   Wahrscheinlich beworbene Rendite im Exposee 6,00 %

4. Finanzierung   (lineares Annuitätendarlehen)

Es ist keine Finanzierung erforderlich.
    Plus

5. Lebenszeit der Immobilie

   
Baujahr
Gesamte Lebensdauer (Abriss im Alter von ...)
Jahr des Immobilienerwerbs
Monat des Immobilienerwerbs
Restliche Lebensdauer des Gebäudes 24 Jahre
Voraussichtlicher Abriss Jahr 2043
Ausgabe alle wieviel Monate?

6. Wert- und Renditeentwicklung für die Restlebenszeit der Immobilie

Lfd.
Mon.
Zeit-
punkt
Immo-
Wert
Immo-
Ertrag
Mein Vermögen Gewinn
mit
Immo
Immo
ggü.
Alt.Anl.
Wert +
Ertrag
Altern.
Anlage
0 01/2019 190.000 0 190.000 218.500 -28.500 -28.500
12 1/2020 184.722 7.116 191.838 219.595 -26.662 -27.757
24 1/2021 179.444 14.231 193.676 220.696 -24.824 -27.020
36 1/2022 174.167 21.347 195.513 221.802 -22.987 -26.288
48 1/2023 168.889 28.462 197.351 222.913 -21.149 -25.562
60 1/2024 163.611 35.578 199.189 224.030 -19.311 -24.841
72 1/2025 158.333 42.693 201.027 225.153 -17.473 -24.126
84 1/2026 153.056 49.809 202.864 226.281 -15.636 -23.417
96 1/2027 147.778 56.924 204.702 227.415 -13.798 -22.713
108 1/2028 142.500 64.040 206.540 228.555 -11.960 -22.015
120 1/2029 137.222 71.155 208.378 229.700 -10.122 -21.323
132 1/2030 131.944 78.271 210.215 230.851 -8.285 -20.636
144 1/2031 126.667 85.387 212.053 232.008 -6.447 -19.955
156 1/2032 121.389 92.502 213.891 233.171 -4.609 -19.280
168 1/2033 116.111 99.618 215.729 234.340 -2.771 -18.611
180 1/2034 110.833 106.733 217.567 235.514 -933 -17.947
192 1/2035 105.556 113.849 219.404 236.694 904 -17.290
204 1/2036 100.278 120.964 221.242 237.880 2.742 -16.638
216 1/2037 95.000 128.080 223.080 239.073 4.580 -15.993
228 1/2038 89.722 135.195 224.918 240.271 6.418 -15.353
240 1/2039 84.444 142.311 226.755 241.475 8.255 -14.719
252 1/2040 79.167 149.426 228.593 242.685 10.093 -14.092
264 1/2041 73.889 156.542 230.431 243.901 11.931 -13.470
276 1/2042 68.611 163.658 232.269 245.123 13.769 -12.855
288 1/2043 63.333 170.773 234.106 246.352 15.606 -12.245
Abrisskosten: 100 €/m²: -11.200 -11.200
Nach Abzug Abrisskosten: 222.906 246.352 -23.445

Ergebnis aus heutiger Sicht:

Zum Zeitpunkt des Abrisses im Jahr 2043 hat die Immobilie zwar nur noch den Grundstückswert von 63.333 €, aber man hat bis dahin Netto-Erträge von 170.773 € erwirtschaftet, zusammen also ein Guthaben von 234.106 €. Nach Abzug der Abrisskosten verbleiben noch 222.906 € als Guthaben.

Würde man das Geld, welches man in die Immobilie investiert, in eine alternative Anlage investieren (zum Beispiel Tagesgeldkonto), hätte man dann ein Guthaben von 246.352 €.

--> Der Kauf der Immobilie lohnt sich nicht!

(Zusätzliches monatliches Nettoeinkommen aufgrund der Immobilie: -81 €)


Sven Runge * 26131 Oldenburg * Tel./WhatsApp: 0163 4399550 * E‑Mail: 
 
Letzte Änderung am 01.12.2016