Sven Runge (Oldenburg)


 
 
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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie (zur Vermietung)?

Oder: Ist eine Immobilie wirklich eine gute Kapital-Anlage?

Seit ich 2014 eine kleine Wohnung (zur Vermietung) gekauft habe, habe ich viel dazugelernt. Zum Beispiel, dass man sich die Rendite und die Werthaltigkeit einer Immobilie schön rechnen kann, und dass man mit einer Änderung von Parametern eben genau das Gegenteil erreicht.
Einige Nebenkosten werden möglicherweise vernachlässigt, andere unterschätzt oder ganz vergessen. Dass eine Immobilie auch mal ein Ende findet und abgerissen werden muss (weil die Unterhaltung immer teurer wird oder finanzkräftigen Mieter die Wohngegend meiden), wird ebenfalls gerne vergessen - dabei ist gerade das bei älteren und einfachen Immobilien ein Verlustrisiko.

Ich kalkuliere den Kauf einer infrage kommenden Immobilien (zur Vermietung) wie folgt:

(In die Eingabefelder können Sie Ihre Werte eintragen. Berechnung mit [Enter].
Mit einem Klick auf die Buttons werden vorgeschlagene Werte gesetzt.
Die Wohnungsgröße hat Einfluss auf die vorgeschlagenen Nebenkosten.)

Als Ergebnis erhält man am Schluss der Seite eine kurze Auswertung, was am Ende der Lebenszeit der Immobilie herauskommt, wenn man mit bestimmten Rahmenbedingungen loskalkuliert. Die Berechnung orientiert sich am Restwertverfahren.

1. Daten zur Immobilie und zum Kauf

    Kaufpreis in Euro 80.000,00 €
Nebenkosten (über Makler= ,ohne= ) +12.000,00 €
Gesamterwerbskosten 92.000,00 €
Instandsetzung/Modernisierung/Renovierung 0,00 €
Finanzieller Gesamtbedarf 92.000,00 €
Wohnungsgröße im qm (1.484 €/m²)
Kaltmiete (mon.) 400,00 €
     Kaltmiete - Preis/m² 6,45 €/m²

2. Daten zum zukünftigen Eigentümer

Persönlicher Steuersatz (%)  
Alternativer Anlagezins (Gesamtbedarf) 28,75 €

3. Daten zum Objekt und zu den laufenden Kosten bei Vermietung

Hausverwaltung (mon.) -41,00 €
Sanierungsrücklage (Gebäude) -46,50 €
Sanierungsrücklage (Wohnung) -46,50 €
Grundsteuer -0,00 €
Sonstige Gebühren (z. B. Entwässerungsverband) -0,00 €
Wertabschreibung (rechnerisch mon.) 102,22 €
EinkommensSteuer (rechn. mon.)     -32,76 €
Bereinigte(r) Rendite / Ertrag 3,04 % 233,24 €
   Wahrscheinlich beworbene Rendite im Exposee 6,00 %

4. Finanzierung   (lineares Annuitätendarlehen)

Es ist keine Finanzierung erforderlich.
    Plus

5. Lebenszeit der Immobilie

   
Baujahr
Gesamte Lebensdauer (Abriss im Alter von ...)
Jahr des Immobilienerwerbs
Monat des Immobilienerwerbs
Restliche Lebensdauer des Gebäudes 16 Jahre
Voraussichtlicher Abriss Jahr 2035
Ausgabe alle wieviel Monate?

6. Wert- und Renditeentwicklung für die Restlebenszeit der Immobilie

Lfd.
Mon.
Zeit-
punkt
Immo-
Wert
Immo-
Ertrag
Mein Vermögen Gewinn
mit
Immo
Immo
ggü.
Alt.Anl.
Wert +
Ertrag
Altern.
Anlage
0 03/2019 80.000 0 80.000 92.000 -12.000 -12.000
12 3/2020 76.667 2.799 79.466 92.461 -12.534 -12.995
24 3/2021 73.333 5.598 78.931 92.924 -13.069 -13.993
36 3/2022 70.000 8.397 78.397 93.390 -13.603 -14.993
48 3/2023 66.667 11.196 77.862 93.858 -14.138 -15.996
60 3/2024 63.333 13.995 77.328 94.328 -14.672 -17.000
72 3/2025 60.000 16.794 76.794 94.801 -15.206 -18.008
84 3/2026 56.667 19.593 76.259 95.276 -15.741 -19.017
96 3/2027 53.333 22.391 75.725 95.754 -16.275 -20.029
108 3/2028 50.000 25.190 75.190 96.234 -16.810 -21.043
120 3/2029 46.667 27.989 74.656 96.716 -17.344 -22.060
132 3/2030 43.333 30.788 74.122 97.201 -17.878 -23.079
144 3/2031 40.000 33.587 73.587 97.688 -18.413 -24.101
156 3/2032 36.667 36.386 73.053 98.177 -18.947 -25.125
168 3/2033 33.333 39.185 72.518 98.669 -19.482 -26.151
180 3/2034 30.000 41.984 71.984 99.164 -20.016 -27.180
192 3/2035 26.667 44.783 71.450 99.661 -20.550 -28.211
Abrisskosten: 100 €/m²: -6.200 -6.200
Nach Abzug Abrisskosten: 65.250 99.661 -34.411

Ergebnis aus heutiger Sicht:

Zum Zeitpunkt des Abrisses im Jahr 2035 hat die Immobilie zwar nur noch den Grundstückswert von 26.667 €, aber man hat bis dahin Netto-Erträge von 44.783 € erwirtschaftet, zusammen also ein Guthaben von 71.450 €. Nach Abzug der Abrisskosten verbleiben noch 65.250 € als Guthaben.

Würde man das Geld, welches man in die Immobilie investiert, in eine alternative Anlage investieren (zum Beispiel Tagesgeldkonto), hätte man dann ein Guthaben von 99.661 €.

--> Der Kauf der Immobilie lohnt sich nicht!

(Zusätzliches monatliches Nettoeinkommen aufgrund der Immobilie: -179 €)


Sven Runge * 26131 Oldenburg * Tel./WhatsApp: 0163 4399550 * E‑Mail: 
 
Letzte Änderung am 01.12.2016