Sven Runge (Oldenburg)


 
 
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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie (zur Vermietung)?

Oder: Ist eine Immobilie wirklich eine gute Kapital-Anlage?

Seit ich 2014 eine kleine Wohnung (zur Vermietung) gekauft habe, habe ich viel dazugelernt. Zum Beispiel, dass man sich die Rendite und die Werthaltigkeit einer Immobilie schön rechnen kann, und dass man mit einer Änderung von Parametern eben genau das Gegenteil erreicht.
Einige Nebenkosten werden möglicherweise vernachlässigt, andere unterschätzt oder ganz vergessen. Dass eine Immobilie auch mal ein Ende findet und abgerissen werden muss (weil die Unterhaltung immer teurer wird oder finanzkräftigen Mieter die Wohngegend meiden), wird ebenfalls gerne vergessen - dabei ist gerade das bei älteren und einfachen Immobilien ein Verlustrisiko.

Ich kalkuliere den Kauf einer infrage kommenden Immobilien (zur Vermietung) wie folgt:

(In die Eingabefelder können Sie Ihre Werte eintragen. Berechnung mit [Enter].
Mit einem Klick auf die Buttons werden vorgeschlagene Werte gesetzt.
Die Wohnungsgröße hat Einfluss auf die vorgeschlagenen Nebenkosten.)

Als Ergebnis erhält man am Schluss der Seite eine kurze Auswertung, was am Ende der Lebenszeit der Immobilie herauskommt, wenn man mit bestimmten Rahmenbedingungen loskalkuliert. Die Berechnung orientiert sich am Restwertverfahren.

1. Daten zur Immobilie und zum Kauf

    Kaufpreis in Euro 80.000,00 €
Nebenkosten (über Makler= ,ohne= ) +12.000,00 €
Gesamterwerbskosten 92.000,00 €
Instandsetzung/Modernisierung/Renovierung 0,00 €
Finanzieller Gesamtbedarf 92.000,00 €
Wohnungsgröße im qm (1.150 €/m²)
Kaltmiete (mon.) 400,00 €
     Kaltmiete - Preis/m² 5,00 €/m²

2. Daten zum zukünftigen Eigentümer

Persönlicher Steuersatz (%)  
Alternativer Anlagezins (Gesamtbedarf) 28,75 €

3. Daten zum Objekt und zu den laufenden Kosten bei Vermietung

Hausverwaltung (mon.) -50,00 €
Sanierungsrücklage (Gebäude) -60,00 €
Sanierungsrücklage (Wohnung) -60,00 €
Grundsteuer -0,00 €
Sonstige Gebühren (z. B. Entwässerungsverband) -0,00 €
Wertabschreibung (rechnerisch mon.) 102,22 €
EinkommensSteuer (rechn. mon.)     -37,06 €
Bereinigte(r) Rendite / Ertrag 2,52 % 192,94 €
   Wahrscheinlich beworbene Rendite im Exposee 6,00 %

4. Finanzierung   (lineares Annuitätendarlehen)

Es ist keine Finanzierung erforderlich.
    Plus

5. Lebenszeit der Immobilie

   
Baujahr
Gesamte Lebensdauer (Abriss im Alter von ...)
Jahr des Immobilienerwerbs
Monat des Immobilienerwerbs
Restliche Lebensdauer des Gebäudes 47 Jahre
Voraussichtlicher Abriss Jahr 2065
Ausgabe alle wieviel Monate?

6. Wert- und Renditeentwicklung für die Restlebenszeit der Immobilie

Lfd.
Mon.
Zeit-
punkt
Immo-
Wert
Immo-
Ertrag
Mein Vermögen Gewinn
mit
Immo
Immo
ggü.
Alt.Anl.
Wert +
Ertrag
Altern.
Anlage
0 05/2018 80.000 0 80.000 92.000 -12.000 -12.000
12 5/2019 78.865 2.315 81.181 92.461 -10.819 -11.280
24 5/2020 77.730 4.631 82.361 92.924 -9.639 -10.563
36 5/2021 76.596 6.946 83.542 93.390 -8.458 -9.848
48 5/2022 75.461 9.261 84.722 93.858 -7.278 -9.136
60 5/2023 74.326 11.577 85.903 94.328 -6.097 -8.426
72 5/2024 73.191 13.892 87.083 94.801 -4.917 -7.718
84 5/2025 72.057 16.207 88.264 95.276 -3.736 -7.012
96 5/2026 70.922 18.523 89.445 95.754 -2.555 -6.309
108 5/2027 69.787 20.838 90.625 96.234 -1.375 -5.608
120 5/2028 68.652 23.153 91.806 96.716 -194 -4.910
132 5/2029 67.518 25.469 92.986 97.201 986 -4.214
144 5/2030 66.383 27.784 94.167 97.688 2.167 -3.521
156 5/2031 65.248 30.099 95.348 98.177 3.348 -2.830
168 5/2032 64.113 32.415 96.528 98.669 4.528 -2.141
180 5/2033 62.979 34.730 97.709 99.164 5.709 -1.455
192 5/2034 61.844 37.045 98.889 99.661 6.889 -771
204 5/2035 60.709 39.361 100.070 100.160 8.070 -90
216 5/2036 59.574 41.676 101.250 100.662 9.250 588
228 5/2037 58.440 43.991 102.431 101.167 10.431 1.264
240 5/2038 57.305 46.307 103.612 101.674 11.612 1.938
252 5/2039 56.170 48.622 104.792 102.183 12.792 2.609
264 5/2040 55.035 50.937 105.973 102.695 13.973 3.278
276 5/2041 53.901 53.253 107.153 103.210 15.153 3.943
288 5/2042 52.766 55.568 108.334 103.727 16.334 4.607
300 5/2043 51.631 57.883 109.515 104.247 17.515 5.268
312 5/2044 50.496 60.199 110.695 104.769 18.695 5.926
324 5/2045 49.362 62.514 111.876 105.294 19.876 6.581
336 5/2046 48.227 64.829 113.056 105.822 21.056 7.234
348 5/2047 47.092 67.145 114.237 106.352 22.237 7.884
360 5/2048 45.957 69.460 115.417 106.885 23.417 8.532
372 5/2049 44.823 71.775 116.598 107.421 24.598 9.177
384 5/2050 43.688 74.091 117.779 107.959 25.779 9.819
396 5/2051 42.553 76.406 118.959 108.500 26.959 10.459
408 5/2052 41.418 78.721 120.140 109.044 28.140 11.096
420 5/2053 40.284 81.037 121.320 109.591 29.320 11.730
432 5/2054 39.149 83.352 122.501 110.140 30.501 12.361
444 5/2055 38.014 85.667 123.682 110.692 31.682 12.990
456 5/2056 36.879 87.983 124.862 111.247 32.862 13.616
468 5/2057 35.745 90.298 126.043 111.804 34.043 14.239
480 5/2058 34.610 92.613 127.223 112.364 35.223 14.859
492 5/2059 33.475 94.929 128.404 112.927 36.404 15.476
504 5/2060 32.340 97.244 129.584 113.493 37.584 16.091
516 5/2061 31.206 99.559 130.765 114.062 38.765 16.703
528 5/2062 30.071 101.875 131.946 114.634 39.946 17.312
540 5/2063 28.936 104.190 133.126 115.208 41.126 17.918
552 5/2064 27.801 106.505 134.307 115.786 42.307 18.521
564 5/2065 26.667 108.821 135.487 116.366 43.487 19.121
Abrisskosten: 100 €/m²: -8.000 -8.000
Nach Abzug Abrisskosten: 127.487 116.366 11.121

Ergebnis aus heutiger Sicht:

Zum Zeitpunkt des Abrisses im Jahr 2065 hat die Immobilie zwar nur noch den Grundstückswert von 26.667 €, aber man hat bis dahin Netto-Erträge von 108.821 € erwirtschaftet, zusammen also ein Guthaben von 135.487 €. Nach Abzug der Abrisskosten verbleiben noch 127.487 € als Guthaben.

Würde man das Geld, welches man in die Immobilie investiert, in eine alternative Anlage investieren (zum Beispiel Tagesgeldkonto), hätte man dann ein Guthaben von 116.366 €.

--> Der Kauf der Immobilie lohnt sich!

(Zusätzliches monatliches Nettoeinkommen aufgrund der Immobilie: 20 €)


Sven Runge * 26131 Oldenburg * Tel./WhatsApp: 0163 4399550 * E‑Mail: 
 
Letzte Änderung am 01.12.2016