Sven Runge (Oldenburg)


 
 
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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie (zur Vermietung)?

Oder: Ist eine Immobilie wirklich eine gute Kapital-Anlage?

Seit ich 2014 eine kleine Wohnung (zur Vermietung) gekauft habe, habe ich viel dazugelernt. Zum Beispiel, dass man sich die Rendite und die Werthaltigkeit einer Immobilie schön rechnen kann, und dass man mit einer Änderung von Parametern eben genau das Gegenteil erreicht.
Einige Nebenkosten werden möglicherweise vernachlässigt, andere unterschätzt oder ganz vergessen. Dass eine Immobilie auch mal ein Ende findet und abgerissen werden muss (weil die Unterhaltung immer teurer wird oder finanzkräftigen Mieter die Wohngegend meiden), wird ebenfalls gerne vergessen - dabei ist gerade das bei älteren und einfachen Immobilien ein Verlustrisiko.

Ich kalkuliere den Kauf einer infrage kommenden Immobilien (zur Vermietung) wie folgt:

(In die Eingabefelder können Sie Ihre Werte eintragen. Berechnung mit [Enter].
Mit einem Klick auf die Buttons werden vorgeschlagene Werte gesetzt.
Die Wohnungsgröße hat Einfluss auf die vorgeschlagenen Nebenkosten.)

Als Ergebnis erhält man am Schluss der Seite eine kurze Auswertung, was am Ende der Lebenszeit der Immobilie herauskommt, wenn man mit bestimmten Rahmenbedingungen loskalkuliert. Die Berechnung orientiert sich am Restwertverfahren.

1. Daten zur Immobilie und zum Kauf

    Kaufpreis in Euro 130.000,00 €
Nebenkosten (über Makler= ,ohne= ) +19.500,00 €
Gesamterwerbskosten 149.500,00 €
Instandsetzung/Modernisierung/Renovierung 0,00 €
Finanzieller Gesamtbedarf 149.500,00 €
Wohnungsgröße im qm (1.495 €/m²)
Kaltmiete (mon.) 650,00 €
     Kaltmiete - Preis/m² 6,50 €/m²

2. Daten zum zukünftigen Eigentümer

Persönlicher Steuersatz (%)  
Alternativer Anlagezins (Gesamtbedarf) 46,72 €

3. Daten zum Objekt und zu den laufenden Kosten bei Vermietung

Hausverwaltung (mon.) -60,00 €
Sanierungsrücklage (Gebäude) -75,00 €
Sanierungsrücklage (Wohnung) -75,00 €
Grundsteuer -0,00 €
Sonstige Gebühren (z. B. Entwässerungsverband) -0,00 €
Wertabschreibung (rechnerisch mon.) 166,11 €
EinkommensSteuer (rechn. mon.)     -73,95 €
Bereinigte(r) Rendite / Ertrag 2,94 % 366,05 €
   Wahrscheinlich beworbene Rendite im Exposee 6,00 %

4. Finanzierung   (lineares Annuitätendarlehen)

Es ist keine Finanzierung erforderlich.
    Plus

5. Lebenszeit der Immobilie

   
Baujahr
Gesamte Lebensdauer (Abriss im Alter von ...)
Jahr des Immobilienerwerbs
Monat des Immobilienerwerbs
Restliche Lebensdauer des Gebäudes 27 Jahre
Voraussichtlicher Abriss Jahr 2045
Ausgabe alle wieviel Monate?

6. Wert- und Renditeentwicklung für die Restlebenszeit der Immobilie

Lfd.
Mon.
Zeit-
punkt
Immo-
Wert
Immo-
Ertrag
Mein Vermögen Gewinn
mit
Immo
Immo
ggü.
Alt.Anl.
Wert +
Ertrag
Altern.
Anlage
0 07/2018 130.000 0 130.000 149.500 -19.500 -19.500
12 7/2019 126.790 4.393 131.183 150.249 -18.317 -19.066
24 7/2020 123.580 8.785 132.365 151.002 -17.135 -18.637
36 7/2021 120.370 13.178 133.548 151.759 -15.952 -18.211
48 7/2022 117.160 17.570 134.731 152.519 -14.769 -17.789
60 7/2023 113.951 21.963 135.914 153.284 -13.586 -17.370
72 7/2024 110.741 26.356 137.096 154.052 -12.404 -16.956
84 7/2025 107.531 30.748 138.279 154.824 -11.221 -16.545
96 7/2026 104.321 35.141 139.462 155.600 -10.038 -16.138
108 7/2027 101.111 39.533 140.645 156.380 -8.855 -15.735
120 7/2028 97.901 43.926 141.827 157.163 -7.673 -15.336
132 7/2029 94.691 48.319 143.010 157.951 -6.490 -14.941
144 7/2030 91.481 52.711 144.193 158.743 -5.307 -14.550
156 7/2031 88.272 57.104 145.375 159.538 -4.125 -14.163
168 7/2032 85.062 61.496 146.558 160.338 -2.942 -13.780
180 7/2033 81.852 65.889 147.741 161.141 -1.759 -13.400
192 7/2034 78.642 70.282 148.924 161.949 -576 -13.025
204 7/2035 75.432 74.674 150.106 162.760 606 -12.654
216 7/2036 72.222 79.067 151.289 163.576 1.789 -12.287
228 7/2037 69.012 83.459 152.472 164.396 2.972 -11.924
240 7/2038 65.802 87.852 153.654 165.220 4.154 -11.565
252 7/2039 62.593 92.245 154.837 166.048 5.337 -11.210
264 7/2040 59.383 96.637 156.020 166.880 6.520 -10.860
276 7/2041 56.173 101.030 157.203 167.716 7.703 -10.513
288 7/2042 52.963 105.422 158.385 168.557 8.885 -10.171
300 7/2043 49.753 109.815 159.568 169.401 10.068 -9.833
312 7/2044 46.543 114.208 160.751 170.250 11.251 -9.499
324 7/2045 43.333 118.600 161.934 171.103 12.434 -9.170
Abrisskosten: 100 €/m²: -10.000 -10.000
Nach Abzug Abrisskosten: 151.934 171.103 -19.170

Ergebnis aus heutiger Sicht:

Zum Zeitpunkt des Abrisses im Jahr 2045 hat die Immobilie zwar nur noch den Grundstückswert von 43.333 €, aber man hat bis dahin Netto-Erträge von 118.600 € erwirtschaftet, zusammen also ein Guthaben von 161.934 €. Nach Abzug der Abrisskosten verbleiben noch 151.934 € als Guthaben.

Würde man das Geld, welches man in die Immobilie investiert, in eine alternative Anlage investieren (zum Beispiel Tagesgeldkonto), hätte man dann ein Guthaben von 171.103 €.

--> Der Kauf der Immobilie lohnt sich nicht!

(Zusätzliches monatliches Nettoeinkommen aufgrund der Immobilie: -59 €)


Sven Runge * 26131 Oldenburg * Tel./WhatsApp: 0163 4399550 * E‑Mail: 
 
Letzte Änderung am 01.12.2016