Sven Runge (Oldenburg)


 
 
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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie (zur Vermietung)?

Oder: Ist eine Immobilie wirklich eine gute Kapital-Anlage?

Seit ich 2014 eine kleine Wohnung (zur Vermietung) gekauft habe, habe ich viel dazugelernt. Zum Beispiel, dass man sich die Rendite und die Werthaltigkeit einer Immobilie schön rechnen kann, und dass man mit einer Änderung von Parametern eben genau das Gegenteil erreicht.
Einige Nebenkosten werden möglicherweise vernachlässigt, andere unterschätzt oder ganz vergessen. Dass eine Immobilie auch mal ein Ende findet und abgerissen werden muss (weil die Unterhaltung immer teurer wird oder finanzkräftigen Mieter die Wohngegend meiden), wird ebenfalls gerne vergessen - dabei ist gerade das bei älteren und einfachen Immobilien ein Verlustrisiko.

Ich kalkuliere den Kauf einer infrage kommenden Immobilien (zur Vermietung) wie folgt:

(In die Eingabefelder können Sie Ihre Werte eintragen. Berechnung mit [Enter].
Mit einem Klick auf die Buttons werden vorgeschlagene Werte gesetzt.
Die Wohnungsgröße hat Einfluss auf die vorgeschlagenen Nebenkosten.)

Als Ergebnis erhält man am Schluss der Seite eine kurze Auswertung, was am Ende der Lebenszeit der Immobilie herauskommt, wenn man mit bestimmten Rahmenbedingungen loskalkuliert. Die Berechnung orientiert sich am Restwertverfahren.

1. Daten zur Immobilie und zum Kauf

    Kaufpreis in Euro 210.000,00 €
Nebenkosten (über Makler= ,ohne= ) +31.500,00 €
Gesamterwerbskosten 241.500,00 €
Instandsetzung/Modernisierung/Renovierung 0,00 €
Finanzieller Gesamtbedarf 241.500,00 €
Wohnungsgröße im qm (1.844 €/m²)
Kaltmiete (mon.) 1.050,00 €
     Kaltmiete - Preis/m² 8,02 €/m²

2. Daten zum zukünftigen Eigentümer

Persönlicher Steuersatz (%)  
Alternativer Anlagezins (Gesamtbedarf) 75,47 €

3. Daten zum Objekt und zu den laufenden Kosten bei Vermietung

Hausverwaltung (mon.) -75,50 €
Sanierungsrücklage (Gebäude) -98,25 €
Sanierungsrücklage (Wohnung) -98,25 €
Grundsteuer -0,00 €
Sonstige Gebühren (z. B. Entwässerungsverband) -0,00 €
Wertabschreibung (rechnerisch mon.) 268,33 €
EinkommensSteuer (rechn. mon.)     -152,90 €
Bereinigte(r) Rendite / Ertrag 3,11 % 625,10 €
   Wahrscheinlich beworbene Rendite im Exposee 6,00 %

4. Finanzierung   (lineares Annuitätendarlehen)

Es ist keine Finanzierung erforderlich.
    Plus

5. Lebenszeit der Immobilie

   
Baujahr
Gesamte Lebensdauer (Abriss im Alter von ...)
Jahr des Immobilienerwerbs
Monat des Immobilienerwerbs
Restliche Lebensdauer des Gebäudes 30 Jahre
Voraussichtlicher Abriss Jahr 2047
Ausgabe alle wieviel Monate?

6. Wert- und Renditeentwicklung für die Restlebenszeit der Immobilie

Lfd.
Mon.
Zeit-
punkt
Immo-
Wert
Immo-
Ertrag
Mein Vermögen Gewinn
mit
Immo
Immo
ggü.
Alt.Anl.
Wert +
Ertrag
Altern.
Anlage
0 11/2017 210.000 0 210.000 241.500 -31.500 -31.500
12 11/2018 205.333 7.501 212.835 242.710 -28.665 -29.876
24 11/2019 200.667 15.002 215.669 243.927 -25.831 -28.258
36 11/2020 196.000 22.504 218.504 245.149 -22.996 -26.645
48 11/2021 191.333 30.005 221.338 246.378 -20.162 -25.039
60 11/2022 186.667 37.506 224.173 247.612 -17.327 -23.440
72 11/2023 182.000 45.007 227.007 248.853 -14.493 -21.846
84 11/2024 177.333 52.508 229.842 250.100 -11.658 -20.259
96 11/2025 172.667 60.010 232.676 251.354 -8.824 -18.677
108 11/2026 168.000 67.511 235.511 252.613 -5.989 -17.103
120 11/2027 163.333 75.012 238.345 253.879 -3.155 -15.534
132 11/2028 158.667 82.513 241.180 255.152 -320 -13.972
144 11/2029 154.000 90.014 244.014 256.430 2.514 -12.416
156 11/2030 149.333 97.516 246.849 257.715 5.349 -10.866
168 11/2031 144.667 105.017 249.683 259.007 8.183 -9.323
180 11/2032 140.000 112.518 252.518 260.305 11.018 -7.787
192 11/2033 135.333 120.019 255.353 261.609 13.853 -6.257
204 11/2034 130.667 127.520 258.187 262.921 16.687 -4.733
216 11/2035 126.000 135.022 261.022 264.238 19.522 -3.217
228 11/2036 121.333 142.523 263.856 265.562 22.356 -1.706
240 11/2037 116.667 150.024 266.691 266.893 25.191 -203
252 11/2038 112.000 157.525 269.525 268.231 28.025 1.294
264 11/2039 107.333 165.026 272.360 269.575 30.860 2.785
276 11/2040 102.667 172.528 275.194 270.926 33.694 4.268
288 11/2041 98.000 180.029 278.029 272.284 36.529 5.745
300 11/2042 93.333 187.530 280.863 273.648 39.363 7.215
312 11/2043 88.667 195.031 283.698 275.020 42.198 8.678
324 11/2044 84.000 202.532 286.532 276.398 45.032 10.135
336 11/2045 79.333 210.034 289.367 277.783 47.867 11.584
348 11/2046 74.667 217.535 292.201 279.175 50.701 13.026
360 11/2047 70.000 225.036 295.036 280.574 53.536 14.462
Abrisskosten: 100 €/m²: -13.100 -13.100
Nach Abzug Abrisskosten: 281.936 280.574 1.362

Ergebnis aus heutiger Sicht:

Zum Zeitpunkt des Abrisses im Jahr 2047 hat die Immobilie zwar nur noch den Grundstückswert von 70.000 €, aber man hat bis dahin Netto-Erträge von 225.036 € erwirtschaftet, zusammen also ein Guthaben von 295.036 €. Nach Abzug der Abrisskosten verbleiben noch 281.936 € als Guthaben.

Würde man das Geld, welches man in die Immobilie investiert, in eine alternative Anlage investieren (zum Beispiel Tagesgeldkonto), hätte man dann ein Guthaben von 280.574 €.

--> Der Kauf der Immobilie lohnt sich!

(Zusätzliches monatliches Nettoeinkommen aufgrund der Immobilie: 4 €)


Sven Runge * 26131 Oldenburg * Tel./WhatsApp: 0163 4399550 * E‑Mail: 
 
Letzte Änderung am 01.12.2016