Sven Runge (Oldenburg)


 
 
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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie (zur Vermietung)?

Oder: Ist eine Immobilie wirklich eine gute Kapital-Anlage?

Seit ich 2014 eine kleine Wohnung (zur Vermietung) gekauft habe, habe ich viel dazugelernt. Zum Beispiel, dass man sich die Rendite und die Werthaltigkeit einer Immobilie schön rechnen kann, und dass man mit einer Änderung von Parametern eben genau das Gegenteil erreicht.
Einige Nebenkosten werden möglicherweise vernachlässigt, andere unterschätzt oder ganz vergessen. Dass eine Immobilie auch mal ein Ende findet und abgerissen werden muss (weil die Unterhaltung immer teurer wird oder finanzkräftigen Mieter die Wohngegend meiden), wird ebenfalls gerne vergessen - dabei ist gerade das bei älteren und einfachen Immobilien ein Verlustrisiko.

Ich kalkuliere den Kauf einer infrage kommenden Immobilien (zur Vermietung) wie folgt:

(In die Eingabefelder können Sie Ihre Werte eintragen. Berechnung mit [Enter].
Mit einem Klick auf die Buttons werden vorgeschlagene Werte gesetzt.
Die Wohnungsgröße hat Einfluss auf die vorgeschlagenen Nebenkosten.)

Als Ergebnis erhält man am Schluss der Seite eine kurze Auswertung, was am Ende der Lebenszeit der Immobilie herauskommt, wenn man mit bestimmten Rahmenbedingungen loskalkuliert. Die Berechnung orientiert sich am Restwertverfahren.

1. Daten zur Immobilie und zum Kauf

    Kaufpreis in Euro 270.000,00 €
Nebenkosten (über Makler= ,ohne= ) +40.500,00 €
Gesamterwerbskosten 310.500,00 €
Instandsetzung/Modernisierung/Renovierung 0,00 €
Finanzieller Gesamtbedarf 310.500,00 €
Wohnungsgröße im qm (2.070 €/m²)
Kaltmiete (mon.) 1.350,00 €
     Kaltmiete - Preis/m² 9,00 €/m²

2. Daten zum zukünftigen Eigentümer

Persönlicher Steuersatz (%)  
Alternativer Anlagezins (Gesamtbedarf) 97,03 €

3. Daten zum Objekt und zu den laufenden Kosten bei Vermietung

Hausverwaltung (mon.) -85,00 €
Sanierungsrücklage (Gebäude) -112,50 €
Sanierungsrücklage (Wohnung) -112,50 €
Grundsteuer -0,00 €
Sonstige Gebühren (z. B. Entwässerungsverband) -0,00 €
Wertabschreibung (rechnerisch mon.) 345,00 €
EinkommensSteuer (rechn. mon.)     -194,60 €
Bereinigte(r) Rendite / Ertrag 3,27 % 845,40 €
   Wahrscheinlich beworbene Rendite im Exposee 6,00 %

4. Finanzierung   (lineares Annuitätendarlehen)

Es ist keine Finanzierung erforderlich.
    Plus

5. Lebenszeit der Immobilie

   
Baujahr
Gesamte Lebensdauer (Abriss im Alter von ...)
Jahr des Immobilienerwerbs
Monat des Immobilienerwerbs
Restliche Lebensdauer des Gebäudes 36 Jahre
Voraussichtlicher Abriss Jahr 2054
Ausgabe alle wieviel Monate?

6. Wert- und Renditeentwicklung für die Restlebenszeit der Immobilie

Lfd.
Mon.
Zeit-
punkt
Immo-
Wert
Immo-
Ertrag
Mein Vermögen Gewinn
mit
Immo
Immo
ggü.
Alt.Anl.
Wert +
Ertrag
Altern.
Anlage
0 09/2018 270.000 0 270.000 310.500 -40.500 -40.500
12 9/2019 265.000 10.145 275.145 312.056 -35.355 -36.911
24 9/2020 260.000 20.290 280.290 313.620 -30.210 -33.330
36 9/2021 255.000 30.434 285.434 315.192 -25.066 -29.757
48 9/2022 250.000 40.579 290.579 316.771 -19.921 -26.192
60 9/2023 245.000 50.724 295.724 318.359 -14.776 -22.635
72 9/2024 240.000 60.869 300.869 319.954 -9.631 -19.085
84 9/2025 235.000 71.014 306.014 321.558 -4.486 -15.544
96 9/2026 230.000 81.158 311.158 323.169 658 -12.011
108 9/2027 225.000 91.303 316.303 324.789 5.803 -8.485
120 9/2028 220.000 101.448 321.448 326.416 10.948 -4.968
132 9/2029 215.000 111.593 326.593 328.052 16.093 -1.459
144 9/2030 210.000 121.738 331.738 329.696 21.238 2.041
156 9/2031 205.000 131.882 336.882 331.348 26.382 5.534
168 9/2032 200.000 142.027 342.027 333.009 31.527 9.018
180 9/2033 195.000 152.172 347.172 334.678 36.672 12.494
192 9/2034 190.000 162.317 352.317 336.355 41.817 15.962
204 9/2035 185.000 172.462 357.462 338.041 46.962 19.421
216 9/2036 180.000 182.606 362.606 339.735 52.106 22.872
228 9/2037 175.000 192.751 367.751 341.437 57.251 26.314
240 9/2038 170.000 202.896 372.896 343.148 62.396 29.748
252 9/2039 165.000 213.041 378.041 344.868 67.541 33.173
264 9/2040 160.000 223.186 383.186 346.596 72.686 36.589
276 9/2041 155.000 233.330 388.330 348.333 77.830 39.997
288 9/2042 150.000 243.475 393.475 350.079 82.975 43.396
300 9/2043 145.000 253.620 398.620 351.833 88.120 46.787
312 9/2044 140.000 263.765 403.765 353.597 93.265 50.168
324 9/2045 135.000 273.910 408.910 355.369 98.410 53.541
336 9/2046 130.000 284.054 414.054 357.150 103.554 56.905
348 9/2047 125.000 294.199 419.199 358.939 108.699 60.260
360 9/2048 120.000 304.344 424.344 360.738 113.844 63.606
372 9/2049 115.000 314.489 429.489 362.546 118.989 66.943
384 9/2050 110.000 324.634 434.634 364.363 124.134 70.271
396 9/2051 105.000 334.778 439.778 366.189 129.278 73.589
408 9/2052 100.000 344.923 444.923 368.024 134.423 76.899
420 9/2053 95.000 355.068 450.068 369.868 139.568 80.200
432 9/2054 90.000 365.213 455.213 371.722 144.713 83.491
Abrisskosten: 100 €/m²: -15.000 -15.000
Nach Abzug Abrisskosten: 440.213 371.722 68.491

Ergebnis aus heutiger Sicht:

Zum Zeitpunkt des Abrisses im Jahr 2054 hat die Immobilie zwar nur noch den Grundstückswert von 90.000 €, aber man hat bis dahin Netto-Erträge von 365.213 € erwirtschaftet, zusammen also ein Guthaben von 455.213 €. Nach Abzug der Abrisskosten verbleiben noch 440.213 € als Guthaben.

Würde man das Geld, welches man in die Immobilie investiert, in eine alternative Anlage investieren (zum Beispiel Tagesgeldkonto), hätte man dann ein Guthaben von 371.722 €.

--> Der Kauf der Immobilie lohnt sich!

(Zusätzliches monatliches Nettoeinkommen aufgrund der Immobilie: 159 €)


Sven Runge * 26131 Oldenburg * Tel./WhatsApp: 0163 4399550 * E‑Mail: 
 
Letzte Änderung am 01.12.2016