Sven Runge (Oldenburg)


 
 
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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie (zur Vermietung)?

Oder: Ist eine Immobilie wirklich eine gute Kapital-Anlage?

Seit ich 2014 eine kleine Wohnung (zur Vermietung) gekauft habe, habe ich viel dazugelernt. Zum Beispiel, dass man sich die Rendite und die Werthaltigkeit einer Immobilie schön rechnen kann, und dass man mit einer Änderung von Parametern eben genau das Gegenteil erreicht.
Einige Nebenkosten werden möglicherweise vernachlässigt, andere unterschätzt oder ganz vergessen. Dass eine Immobilie auch mal ein Ende findet und abgerissen werden muss (weil die Unterhaltung immer teurer wird oder finanzkräftigen Mieter die Wohngegend meiden), wird ebenfalls gerne vergessen - dabei ist gerade das bei älteren und einfachen Immobilien ein Verlustrisiko.

Ich kalkuliere den Kauf einer infrage kommenden Immobilien (zur Vermietung) wie folgt:

(In die Eingabefelder können Sie Ihre Werte eintragen. Berechnung mit [Enter].
Mit einem Klick auf die Buttons werden vorgeschlagene Werte gesetzt.
Die Wohnungsgröße hat Einfluss auf die vorgeschlagenen Nebenkosten.)

Als Ergebnis erhält man am Schluss der Seite eine kurze Auswertung, was am Ende der Lebenszeit der Immobilie herauskommt, wenn man mit bestimmten Rahmenbedingungen loskalkuliert. Die Berechnung orientiert sich am Restwertverfahren.

1. Daten zur Immobilie und zum Kauf

    Kaufpreis in Euro 170.000,00 €
Nebenkosten (über Makler= ,ohne= ) +25.500,00 €
Gesamterwerbskosten 195.500,00 €
Instandsetzung/Modernisierung/Renovierung 0,00 €
Finanzieller Gesamtbedarf 195.500,00 €
Wohnungsgröße im qm (1.303 €/m²)
Kaltmiete (mon.) 850,00 €
     Kaltmiete - Preis/m² 5,67 €/m²

2. Daten zum zukünftigen Eigentümer

Persönlicher Steuersatz (%)  
Alternativer Anlagezins (Gesamtbedarf) 61,09 €

3. Daten zum Objekt und zu den laufenden Kosten bei Vermietung

Hausverwaltung (mon.) -85,00 €
Sanierungsrücklage (Gebäude) -112,50 €
Sanierungsrücklage (Wohnung) -112,50 €
Grundsteuer -0,00 €
Sonstige Gebühren (z. B. Entwässerungsverband) -0,00 €
Wertabschreibung (rechnerisch mon.) 217,22 €
EinkommensSteuer (rechn. mon.)     -90,38 €
Bereinigte(r) Rendite / Ertrag 2,76 % 449,62 €
   Wahrscheinlich beworbene Rendite im Exposee 6,00 %

4. Finanzierung   (lineares Annuitätendarlehen)

Es ist keine Finanzierung erforderlich.
    Plus

5. Lebenszeit der Immobilie

   
Baujahr
Gesamte Lebensdauer (Abriss im Alter von ...)
Jahr des Immobilienerwerbs
Monat des Immobilienerwerbs
Restliche Lebensdauer des Gebäudes 46 Jahre
Voraussichtlicher Abriss Jahr 2064
Ausgabe alle wieviel Monate?

6. Wert- und Renditeentwicklung für die Restlebenszeit der Immobilie

Lfd.
Mon.
Zeit-
punkt
Immo-
Wert
Immo-
Ertrag
Mein Vermögen Gewinn
mit
Immo
Immo
ggü.
Alt.Anl.
Wert +
Ertrag
Altern.
Anlage
0 11/2018 170.000 0 170.000 195.500 -25.500 -25.500
12 11/2019 167.536 5.395 172.932 196.480 -22.568 -23.548
24 11/2020 165.072 10.791 175.863 197.464 -19.637 -21.601
36 11/2021 162.609 16.186 178.795 198.454 -16.705 -19.659
48 11/2022 160.145 21.582 181.727 199.449 -13.773 -17.722
60 11/2023 157.681 26.977 184.658 200.448 -10.842 -15.790
72 11/2024 155.217 32.373 187.590 201.453 -7.910 -13.862
84 11/2025 152.754 37.768 190.522 202.462 -4.978 -11.940
96 11/2026 150.290 43.164 193.454 203.477 -2.046 -10.023
108 11/2027 147.826 48.559 196.385 204.497 885 -8.111
120 11/2028 145.362 53.955 199.317 205.521 3.817 -6.204
132 11/2029 142.899 59.350 202.249 206.551 6.749 -4.303
144 11/2030 140.435 64.746 205.180 207.586 9.680 -2.406
156 11/2031 137.971 70.141 208.112 208.627 12.612 -515
168 11/2032 135.507 75.537 211.044 209.672 15.544 1.371
180 11/2033 133.043 80.932 213.975 210.723 18.475 3.252
192 11/2034 130.580 86.327 216.907 211.779 21.407 5.128
204 11/2035 128.116 91.723 219.839 212.840 24.339 6.998
216 11/2036 125.652 97.118 222.771 213.907 27.271 8.864
228 11/2037 123.188 102.514 225.702 214.979 30.202 10.723
240 11/2038 120.725 107.909 228.634 216.056 33.134 12.578
252 11/2039 118.261 113.305 231.566 217.139 36.066 14.426
264 11/2040 115.797 118.700 234.497 218.227 38.997 16.270
276 11/2041 113.333 124.096 237.429 219.321 41.929 18.108
288 11/2042 110.870 129.491 240.361 220.420 44.861 19.941
300 11/2043 108.406 134.887 243.292 221.525 47.792 21.768
312 11/2044 105.942 140.282 246.224 222.635 50.724 23.589
324 11/2045 103.478 145.678 249.156 223.751 53.656 25.405
336 11/2046 101.014 151.073 252.088 224.872 56.588 27.216
348 11/2047 98.551 156.469 255.019 225.999 59.519 29.020
360 11/2048 96.087 161.864 257.951 227.131 62.451 30.819
372 11/2049 93.623 167.259 260.883 228.270 65.383 32.613
384 11/2050 91.159 172.655 263.814 229.414 68.314 34.401
396 11/2051 88.696 178.050 266.746 230.563 71.246 36.183
408 11/2052 86.232 183.446 269.678 231.719 74.178 37.959
420 11/2053 83.768 188.841 272.609 232.880 77.109 39.729
432 11/2054 81.304 194.237 275.541 234.047 80.041 41.494
444 11/2055 78.841 199.632 278.473 235.220 82.973 43.253
456 11/2056 76.377 205.028 281.405 236.399 85.905 45.006
468 11/2057 73.913 210.423 284.336 237.584 88.836 46.753
480 11/2058 71.449 215.819 287.268 238.774 91.768 48.494
492 11/2059 68.986 221.214 290.200 239.971 94.700 50.229
504 11/2060 66.522 226.610 293.131 241.174 97.631 51.958
516 11/2061 64.058 232.005 296.063 242.382 100.563 53.681
528 11/2062 61.594 237.401 298.995 243.597 103.495 55.398
540 11/2063 59.130 242.796 301.926 244.818 106.426 57.109
552 11/2064 56.667 248.191 304.858 246.045 109.358 58.814
Abrisskosten: 100 €/m²: -15.000 -15.000
Nach Abzug Abrisskosten: 289.858 246.045 43.814

Ergebnis aus heutiger Sicht:

Zum Zeitpunkt des Abrisses im Jahr 2064 hat die Immobilie zwar nur noch den Grundstückswert von 56.667 €, aber man hat bis dahin Netto-Erträge von 248.191 € erwirtschaftet, zusammen also ein Guthaben von 304.858 €. Nach Abzug der Abrisskosten verbleiben noch 289.858 € als Guthaben.

Würde man das Geld, welches man in die Immobilie investiert, in eine alternative Anlage investieren (zum Beispiel Tagesgeldkonto), hätte man dann ein Guthaben von 246.045 €.

--> Der Kauf der Immobilie lohnt sich!

(Zusätzliches monatliches Nettoeinkommen aufgrund der Immobilie: 79 €)


Sven Runge * 26131 Oldenburg * Tel./WhatsApp: 0163 4399550 * E‑Mail: 
 
Letzte Änderung am 01.12.2016