Sven Runge (Oldenburg)


 
 
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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie (zur Vermietung)?

Oder: Ist eine Immobilie wirklich eine gute Kapital-Anlage?

Seit ich 2014 eine kleine Wohnung (zur Vermietung) gekauft habe, habe ich viel dazugelernt. Zum Beispiel, dass man sich die Rendite und die Werthaltigkeit einer Immobilie schön rechnen kann, und dass man mit einer Änderung von Parametern eben genau das Gegenteil erreicht.
Einige Nebenkosten werden möglicherweise vernachlässigt, andere unterschätzt oder ganz vergessen. Dass eine Immobilie auch mal ein Ende findet und abgerissen werden muss (weil die Unterhaltung immer teurer wird oder finanzkräftigen Mieter die Wohngegend meiden), wird ebenfalls gerne vergessen - dabei ist gerade das bei älteren und einfachen Immobilien ein Verlustrisiko.

Ich kalkuliere den Kauf einer infrage kommenden Immobilien (zur Vermietung) wie folgt:

(In die Eingabefelder können Sie Ihre Werte eintragen. Berechnung mit [Enter].
Mit einem Klick auf die Buttons werden vorgeschlagene Werte gesetzt.
Die Wohnungsgröße hat Einfluss auf die vorgeschlagenen Nebenkosten.)

Als Ergebnis erhält man am Schluss der Seite eine kurze Auswertung, was am Ende der Lebenszeit der Immobilie herauskommt, wenn man mit bestimmten Rahmenbedingungen loskalkuliert. Die Berechnung orientiert sich am Restwertverfahren.

1. Daten zur Immobilie und zum Kauf

    Kaufpreis in Euro 220.000,00 €
Nebenkosten (über Makler= ,ohne= ) +33.000,00 €
Gesamterwerbskosten 253.000,00 €
Instandsetzung/Modernisierung/Renovierung 0,00 €
Finanzieller Gesamtbedarf 253.000,00 €
Wohnungsgröße im qm (1.687 €/m²)
Kaltmiete (mon.) 1.100,00 €
     Kaltmiete - Preis/m² 7,33 €/m²

2. Daten zum zukünftigen Eigentümer

Persönlicher Steuersatz (%)  
Alternativer Anlagezins (Gesamtbedarf) 79,06 €

3. Daten zum Objekt und zu den laufenden Kosten bei Vermietung

Hausverwaltung (mon.) -85,00 €
Sanierungsrücklage (Gebäude) -112,50 €
Sanierungsrücklage (Wohnung) -112,50 €
Grundsteuer -0,00 €
Sonstige Gebühren (z. B. Entwässerungsverband) -0,00 €
Wertabschreibung (rechnerisch mon.) 281,11 €
EinkommensSteuer (rechn. mon.)     -142,49 €
Bereinigte(r) Rendite / Ertrag 3,07 % 647,51 €
   Wahrscheinlich beworbene Rendite im Exposee 6,00 %

4. Finanzierung   (lineares Annuitätendarlehen)

Es ist keine Finanzierung erforderlich.
    Plus

5. Lebenszeit der Immobilie

   
Baujahr
Gesamte Lebensdauer (Abriss im Alter von ...)
Jahr des Immobilienerwerbs
Monat des Immobilienerwerbs
Restliche Lebensdauer des Gebäudes 38 Jahre
Voraussichtlicher Abriss Jahr 2056
Ausgabe alle wieviel Monate?

6. Wert- und Renditeentwicklung für die Restlebenszeit der Immobilie

Lfd.
Mon.
Zeit-
punkt
Immo-
Wert
Immo-
Ertrag
Mein Vermögen Gewinn
mit
Immo
Immo
ggü.
Alt.Anl.
Wert +
Ertrag
Altern.
Anlage
0 01/2018 220.000 0 220.000 253.000 -33.000 -33.000
12 1/2019 216.140 7.770 223.910 254.268 -29.090 -30.357
24 1/2020 212.281 15.540 227.821 255.542 -25.179 -27.721
36 1/2021 208.421 23.310 231.731 256.823 -21.269 -25.091
48 1/2022 204.561 31.081 235.642 258.110 -17.358 -22.468
60 1/2023 200.702 38.851 239.552 259.403 -13.448 -19.851
72 1/2024 196.842 46.621 243.463 260.703 -9.537 -17.240
84 1/2025 192.982 54.391 247.373 262.010 -5.627 -14.636
96 1/2026 189.123 62.161 251.284 263.323 -1.716 -12.039
108 1/2027 185.263 69.931 255.194 264.643 2.194 -9.448
120 1/2028 181.404 77.701 259.105 265.969 6.105 -6.864
132 1/2029 177.544 85.471 263.015 267.302 10.015 -4.286
144 1/2030 173.684 93.242 266.926 268.641 13.926 -1.715
156 1/2031 169.825 101.012 270.836 269.988 17.836 849
168 1/2032 165.965 108.782 274.747 271.341 21.747 3.406
180 1/2033 162.105 116.552 278.657 272.700 25.657 5.957
192 1/2034 158.246 124.322 282.568 274.067 29.568 8.501
204 1/2035 154.386 132.092 286.478 275.441 33.478 11.038
216 1/2036 150.526 139.862 290.389 276.821 37.389 13.568
228 1/2037 146.667 147.633 294.299 278.208 41.299 16.091
240 1/2038 142.807 155.403 298.210 279.602 45.210 18.607
252 1/2039 138.947 163.173 302.120 281.004 49.120 21.117
264 1/2040 135.088 170.943 306.031 282.412 53.031 23.619
276 1/2041 131.228 178.713 309.941 283.827 56.941 26.114
288 1/2042 127.368 186.483 313.852 285.250 60.852 28.602
300 1/2043 123.509 194.253 317.762 286.679 64.762 31.083
312 1/2044 119.649 202.023 321.673 288.116 68.673 33.557
324 1/2045 115.789 209.794 325.583 289.560 72.583 36.023
336 1/2046 111.930 217.564 329.494 291.011 76.494 38.483
348 1/2047 108.070 225.334 333.404 292.469 80.404 40.935
360 1/2048 104.211 233.104 337.315 293.935 84.315 43.380
372 1/2049 100.351 240.874 341.225 295.408 88.225 45.817
384 1/2050 96.491 248.644 345.135 296.888 92.135 48.247
396 1/2051 92.632 256.414 349.046 298.376 96.046 50.670
408 1/2052 88.772 264.185 352.956 299.872 99.956 53.085
420 1/2053 84.912 271.955 356.867 301.374 103.867 55.493
432 1/2054 81.053 279.725 360.777 302.885 107.777 57.893
444 1/2055 77.193 287.495 364.688 304.403 111.688 60.285
456 1/2056 73.333 295.265 368.598 305.928 115.598 62.670
Abrisskosten: 100 €/m²: -15.000 -15.000
Nach Abzug Abrisskosten: 353.598 305.928 47.670

Ergebnis aus heutiger Sicht:

Zum Zeitpunkt des Abrisses im Jahr 2056 hat die Immobilie zwar nur noch den Grundstückswert von 73.333 €, aber man hat bis dahin Netto-Erträge von 295.265 € erwirtschaftet, zusammen also ein Guthaben von 368.598 €. Nach Abzug der Abrisskosten verbleiben noch 353.598 € als Guthaben.

Würde man das Geld, welches man in die Immobilie investiert, in eine alternative Anlage investieren (zum Beispiel Tagesgeldkonto), hätte man dann ein Guthaben von 305.928 €.

--> Der Kauf der Immobilie lohnt sich!

(Zusätzliches monatliches Nettoeinkommen aufgrund der Immobilie: 105 €)


Sven Runge * 26131 Oldenburg * Tel./WhatsApp: 0163 4399550 * E‑Mail: 
 
Letzte Änderung am 01.12.2016